아파트 분양 분양픽

"미분양"이라는 단어에는 늘 두 가지 반응이 따라온다. 하나는 "안 팔린 데는 이유가 있다" 는 경계, 다른 하나는 "통장 없이 좋은 동호수를 고를 수 있다" 는 기대다. 둘 다 틀린 말은 아니다. 문제는 둘 중 어느 쪽이 그 단지에 해당하는지를 따져 보지 않고 첫인상만으로 결정하는 것이다. 오늘은 미분양 아파트를 사도 되는지를 한 문장으로 답하지 않고 , 판단에 필요한 질문을 순서대로 정리한다. 특정 단지를 지목하는 글이 아니라, 어떤 미분양·잔여세대 물건을 보든 같은 순서로 대입할 수 있는 점검 틀이다. 먼저 결론부터 ① 미분양은 결과 이지 평가 가 아니다. 먼저 왜 안 팔렸는지를 가격·입지·시기·물량으로 나눠 본다. ② 남은 세대는 처음 공급 물량의 평균이 아니다. 층·향·타입이 한쪽으로 몰려 있을 수 있다. ③ 할인·무이자·계약금 조정 같은 혜택은 없어진 돈인지, 미뤄진 돈인지 를 구분해야 한다. ④ 준공이 가까울수록 잔금 날짜도 가깝다. 미분양일수록 자금 일정 점검이 먼저다. 어떤 경로로 계약하든 최종 기준은 입주자모집공고문과 공급계약서다. 공고문을 어디부터 봐야 하는지는 입주자모집공고문 읽는 법 에 따로 정리해 두었다. AI로 생성한 이해를 돕기 위한 이미지이며, 실제 단지와 다릅니다. 미분양이란 — 어느 시점의 "안 팔림"인가 미분양은 일반적으로 청약 접수를 거쳤는데도 공급 물량만큼 계약이 이뤄지지 않은 세대 를 말한다. 청약 단계에서 신청자가 모자라 생기기도 하고, 당첨은 됐지만 계약을 포기하거나 부적격으로 빠진 세대가 생겨 남기도 한다. 같은 "미분양"이라도 언제 남은 물량인지 에 따라 성격이 꽤 다르다. 구분 어떤 상태인가 먼저 볼 것 청약 직후 잔여세대 청약 미달, 당첨자 계약 포기, 부적격 등으로 남은 세대 남은 규모가 전체의 몇 %인지, 어떤 타입·층에 몰려 있는지 공사 중 미...

충청남도 천안시 서북구 업성동, 성성호수공원 바로 앞에 들어서는 업성 푸르지오 레이크시티 를 정리했습니다. 두 블록으로 나뉜 사업이고, 이 글은 먼저 공급된 1블록(1단지) 1,460세대 자료를 기준으로 합니다. 시공은 대우건설입니다. 이 글은 "계약하세요"라는 글이 아닙니다. 홍보자료가 앞세우는 세 가지 — 계약금 1,000만 원, 성성호수 앞 39층, 1호선 부성역 — 가 실제로 무엇을 뜻하는지, 그리고 그중 무엇이 "지금 있는 것"이고 무엇이 "예정"인지를 나눠서 봤습니다. 청약은 이미 끝난 단지입니다 보도에 따르면 1단지는 2026년 4월 13일 특별공급, 14일 1순위, 15일 2순위 청약을 진행했습니다. 지금 청약통장을 넣는 단계가 아니라 계약 조건을 따져 보는 단계 입니다. 또 이 글의 바탕인 상담 자료에는 청약 경쟁률, 남은 세대 수, 중도금 대출 이자 조건, 전매 조건 이 나와 있지 않습니다. 이 항목은 추측으로 채우지 않았으니 계약을 검토한다면 여기부터 입주자모집공고문과 현장에 직접 확인해야 합니다. 한눈에 보는 단지 개요 위치 충청남도 천안시 서북구 업성동 일원 (업성3구역 A1블록) 규모 지하 2층~지상 39층, 11개동 세대수 1단지 1,460세대 (보도 기준 두 블록 합계 약 1,908세대 계획) 주택형 전용 72 · 84 · 95㎡, 판상형·타워형 10개 타입 (72㎡가 약 51%) 주차 2,068대, 세대당 약 1.41대 커뮤니티 실내수영장, 39층 스카이라운지, 게스트하우스, 실내체육관 등 계획 입주 2029년 예정 (사업 진행에 따라 변경될 수 있음) 세대수·층수·주차대수·커뮤니티 계획은 인·허가와 관계 법령에 따라 변경될 수 있습니다. 2단지는 별도로 공급되는 단지이므로 1단지 수치를 2단지에 그대로 적용하지 마세요. 타입·동·층별 공급금액과 납부 일정은 입주자모집공고문 으로 확인해야 합니다. → 입주자모집공고문 읽는 법 —...

경기도 오산시 양산동, 1호선 병점역 남쪽에 들어서는 오산헤리티지자이 를 정리했습니다. 오산 양산4지구 도시개발사업지구 안의 두 개 단지, 총 1,783세대 22개동 규모이고 시공은 GS건설입니다. 이 글은 "계약하세요"라는 글이 아닙니다. 분양 홍보자료가 강조하는 세 가지 — 계약 시 500만 원, 비규제지역, 병점역 반경 1km — 가 실제로 무엇을 뜻하는지, 그리고 그 옆에 적힌 "계획"과 "예정"을 어떻게 걸러 읽어야 하는지를 중심으로 봤습니다. 이 글이 다루지 않는 것 이 글은 분양 상담용 자료와 분양 홍보 페이지를 바탕으로 정리했습니다. 이 자료에는 청약 일정과 경쟁률, 남은 세대 수, 선착순 계약 자격, 중도금 대출 이자 조건, 전매제한 기산일 이 나와 있지 않습니다. 그래서 이 항목은 추측으로 채우지 않았습니다. 계약을 검토한다면 이 부분부터 입주자모집공고문과 현장에 직접 확인해야 합니다. 한눈에 보는 단지 개요 위치 경기도 오산시 양산동 223번지·328-2번지 일원 (오산 양산4지구 도시개발사업지구) 규모 지하 2층~최고 27층, 22개동 세대수 총 1,783세대 (1단지 1,069세대 13개동 · 2단지 714세대 9개동) 주택형 전용 75 · 84A · 84B · 84C · 84D · 102 · 124타입, 펜트하우스 166P타입 주차 세대당 1.5대 (근린생활시설 제외), 주차장은 전부 지하 단지 배치 1단지와 2단지가 24.5m 도로를 사이에 두고 마주 보는 구조 입주 2029년 9월 예정 (사업 진행에 따라 변경될 수 있음) 세대수·층수·주차대수·커뮤니티 계획 등은 건축 인·허가와 관계 법령에 따라 변경될 수 있습니다. 타입·동·층별 공급금액과 납부 일정은 입주자모집공고문 을 기준으로 확인하세요. 공고문에서 무엇을 먼저 봐야 하는지는 따로 정리했습니다. → 입주자모집공고문 읽는 법 — 먼저 봐야 할 7가지와 유의사항 AI로 생...

분양 광고는 거짓말을 하지 않는 경우가 대부분이다. 대신 말할 것만 말한다. "○○역 도보 5분"도 사실이고 "여의도 30분대"도 사실일 수 있지만, 그 문장이 어떤 기준에서 나온 숫자인지는 광고에 적혀 있지 않은 경우가 많다. 광고를 읽는 기술은 적혀 있는 말을 의심하는 것이 아니라, 그 말이 생략한 조건을 되묻는 것 에 가깝다. 오늘은 분양 광고와 홍보물에 자주 등장하는 표현 일곱 가지를 놓고, 각각이 무엇을 말해 주고 무엇을 말해 주지 않는지, 그리고 계약 전에 무엇을 어디서 확인해야 하는지를 정리한다. 특정 업체나 단지를 겨냥한 글이 아니라, 어떤 광고를 보든 똑같이 대입할 수 있는 점검 틀이다. 먼저 결론부터 ① 광고 표현은 참·거짓 이 아니라 기준 으로 읽는다. "어디서부터 잰 숫자인가", "누가 언제 발표한 숫자인가"를 되묻는다. ② 광고에 없는 항목이 없는 조건 이라는 뜻은 아니다. 적히지 않은 것일 수도 있다. ③ 최종 기준은 광고가 아니라 입주자모집공고문과 공급계약서 다. 둘이 다르면 공고문·계약서가 이긴다. ④ 긴급성을 자극하는 표현일수록 근거 자료를 확인할 시간 을 확보하고 판단한다. 광고를 어떻게 읽든 마지막 확인처는 하나다. 공고문을 어디부터 봐야 하는지는 입주자모집공고문 읽는 법 에 따로 정리해 두었다. 이 글은 그 앞 단계, 즉 공고문을 받아 들기 전에 보게 되는 광고 를 다룬다. AI로 생성한 이해를 돕기 위한 이미지이며, 실제 단지와 다릅니다. ① 거리와 소요시간 — "도보 5분", "○○ 20분대" 가장 자주 보이고 가장 자주 어긋나는 표현이다. 거리와 시간은 기준점 과 이동 조건 이 정해져야 의미가 생기는데, 광고에는 결과 숫자만 남는 경우가 많다. 표현 말해 주는 것 말해 주지 않는 것 도보 ○분 단지와 시설이 걸어갈 만한 거리에 있다 어느 동에서 어느...

신도시 분양 광고를 보면 지도 위에 역이 몇 개씩 찍혀 있고, 단지 옆에는 공원과 학교가, 조금 떨어진 곳에는 대형 상업시설과 산업단지가 그려져 있다. 그리고 그 대부분의 옆에 작은 글씨로 "예정" 두 글자가 붙어 있다. 문제는 이 두 글자가 가리키는 범위가 너무 넓다는 것이다. 이미 공사가 한창인 역도 "개통 예정"이고, 누군가 한 번 언급했을 뿐인 노선도 "예정"이다. 같은 단어로 적혀 있지만 실제로 생길 가능성과 생기는 시점은 하늘과 땅만큼 차이가 난다. 오늘은 "예정"이라는 말을 단계별로 쪼개서 읽는 방법과, 계약 전에 무엇을 어디서 확인해야 하는지를 정리한다. 먼저 결론부터 ① "예정"은 확정이 아니다. 구상·계획·예비타당성조사·설계·착공·개통 중 어느 단계인지부터 확인해야 한다. ② 단계가 앞일수록 무산·변경·지연 가능성 이 크다. 착공 전 시설은 확정된 미래로 계산하지 않는다. ③ 날짜가 적혀 있어도 그 날짜는 목표일 뿐이다. 대형 기반시설은 일정이 늦어지는 경우가 드물지 않다. ④ 예정 시설은 분양가에 이미 기대감으로 반영돼 있을 수 있다. 시설이 늦어지거나 빠지면 그 기대가 사라지는 위험은 계약자가 진다. "예정"이라는 말이 가리키는 여섯 단계 철도를 예로 들면, 하나의 노선이 실제로 열리기까지는 대략 아래 순서를 거친다. 도로·학교·공원도 이름만 다를 뿐 "계획에 올라간다 → 사업성과 예산을 검토한다 → 설계한다 → 짓는다"는 흐름은 비슷하다. 광고에서는 이 여섯 단계가 모두 "예정"으로 표시될 수 있다. 단계 무슨 뜻인가 어떻게 봐야 하나 ① 구상·건의 지자체 건의, 선거 공약, 연구 용역 언급 등. 공식 계획에는 아직 없다 판단에 넣지 않는 편이 안전하다. 가능성이 있다는 뜻일 뿐이다 ② 상위 계획 반영 국가철도망 구축계획, 도시기본계...

수익형 부동산을 알아보면 가장 먼저 만나는 숫자가 수익률이다. "연 5%", "연 6%" 같은 숫자가 큼직하게 적혀 있고, 그 옆에 작은 글씨로 조건이 붙어 있다. 그런데 막상 계약하고 임대를 놓아 보면 통장에 남는 돈이 그 숫자와 꽤 다른 경우가 많다. 숫자가 틀려서가 아니다. 분자와 분모를 무엇으로 잡았는지가 다르기 때문이다. 같은 물건을 두고도 계산 방식에 따라 수익률은 두 배 가까이 벌어진다. 오늘은 임대수익률을 어떤 기준으로 계산해야 실제 내 돈의 성과에 가까워지는지, 그리고 광고에 적힌 수익률에서 보통 무엇이 빠져 있는지를 정리한다. 먼저 결론부터 ① 광고에 자주 쓰이는 수익률은 분양가 기준 표면 수익률 이다. 내가 실제로 넣은 돈을 기준으로 하지 않는다. ② 분모는 분양가가 아니라 실투자금 이어야 한다. 취득 부대비용을 더하고, 보증금과 대출금을 뺀 금액이다. ③ 분자는 월세 총액이 아니라 비용을 뺀 뒤 남는 돈 이어야 한다. 공실, 관리비, 중개보수, 수선비, 보유세, 대출 이자가 모두 여기서 빠진다. ④ 대출은 수익률을 올릴 수도, 깎을 수도 있다. 대출 금리가 실질 수익률보다 높으면 빌릴수록 수익률이 낮아진다. 수익률에는 최소한 세 가지가 있다 "수익률"이라는 한 단어가 서로 다른 세 가지 계산을 가리킨다. 어느 쪽인지 확인하지 않고 숫자만 비교하면 기준이 다른 값을 나란히 놓는 셈이 된다. 구분 계산 방식 무엇을 말해 주나 표면 수익률 (단순·명목) 연 임대료 ÷ (매매가 또는 분양가 − 보증금) 물건끼리의 대략적인 비교용. 비용이 하나도 반영되지 않는다. 광고에 가장 많이 쓰인다 실질 수익률 (순수익률) 연 순수익 ÷ 실투자금 (대출 없다고 가정) 이 물건 자체가 만들어 내는 수익력. 다른 투자처와 비교할 때 기준이 된다 자기자본 수익률 (레버리지 반영) (연 순수익 − 연 대출 이자) ÷ 실투자금 내 주머니에서 ...

오피스텔을 알아보다 보면 한 번쯤 이런 이야기를 듣는다. "오피스텔은 관리비가 비싸다." 실제로 입주 후 첫 고지서를 받아 들고 놀라는 경우도 적지 않다. 같은 동네, 비슷한 넓이의 아파트보다 관리비가 더 나온다는 것이다. 그런데 이 말은 반만 맞다. 관리비 총액이 아니라 내가 실제로 쓰는 면적 1㎡당 부담 으로 보면 차이가 커지는 경우가 많고, 그 원인의 상당 부분은 관리 품질이 아니라 면적을 세는 방식 에 있다. 오늘은 오피스텔 관리비가 왜 높게 나오는지, 그리고 계약 전에 무엇을 확인하면 입주 후 놀랄 일이 줄어드는지를 정리한다. 먼저 결론부터 ① 오피스텔 관리비가 높게 느껴지는 가장 큰 이유는 전용률 이다. 내가 쓰는 공간보다 함께 부담하는 공용 공간의 비중이 크다. ② 관리비를 어느 면적 기준으로 나누는지 (전용면적인지, 계약면적인지)는 건물의 관리규약에 따라 다르다. 계약 전에 확인해야 할 첫 번째 항목이다. ③ 세대 수가 적고 공용 설비가 많을수록 고정비를 나눠 낼 사람이 줄어 한 호실의 몫이 커진다. ④ 수익형으로 산다면 관리비는 남의 돈이 아니다. 공실 기간의 관리비는 소유자가 낸다. 전용률이란 무엇이고 왜 차이가 나나 전용률 은 전체 면적 가운데 내가 단독으로 쓰는 전용면적이 차지하는 비율이다. 문제는 "전체 면적"을 무엇으로 잡느냐가 아파트와 오피스텔에서 다르다는 점이다. 구분 아파트 오피스텔 분양 시 주로 쓰는 면적 공급면적 = 전용 + 주거공용(계단·복도·엘리베이터홀 등) 계약면적 = 전용 + 공용 전체(주거공용 + 주차장·관리시설 등 기타공용) 전용률의 분모 공급면적 계약면적(주차장까지 포함) 발코니 서비스면적으로 별도. 확장하면 실사용 공간이 늘어난다 건축법상 업무시설이라 발코니를 두기 어려운 경우가 많다 복도 구조 계단실형·타워형이 많아 한 층의 공용 복도가 짧다 긴 실내 복도 양쪽에 호실이 붙는 중복도형이 많다 ...