아파트 분양 분양픽

수익형 부동산을 알아보면 가장 먼저 만나는 숫자가 수익률이다. "연 5%", "연 6%" 같은 숫자가 큼직하게 적혀 있고, 그 옆에 작은 글씨로 조건이 붙어 있다. 그런데 막상 계약하고 임대를 놓아 보면 통장에 남는 돈이 그 숫자와 꽤 다른 경우가 많다. 숫자가 틀려서가 아니다. 분자와 분모를 무엇으로 잡았는지가 다르기 때문이다. 같은 물건을 두고도 계산 방식에 따라 수익률은 두 배 가까이 벌어진다. 오늘은 임대수익률을 어떤 기준으로 계산해야 실제 내 돈의 성과에 가까워지는지, 그리고 광고에 적힌 수익률에서 보통 무엇이 빠져 있는지를 정리한다. 먼저 결론부터 ① 광고에 자주 쓰이는 수익률은 분양가 기준 표면 수익률 이다. 내가 실제로 넣은 돈을 기준으로 하지 않는다. ② 분모는 분양가가 아니라 실투자금 이어야 한다. 취득 부대비용을 더하고, 보증금과 대출금을 뺀 금액이다. ③ 분자는 월세 총액이 아니라 비용을 뺀 뒤 남는 돈 이어야 한다. 공실, 관리비, 중개보수, 수선비, 보유세, 대출 이자가 모두 여기서 빠진다. ④ 대출은 수익률을 올릴 수도, 깎을 수도 있다. 대출 금리가 실질 수익률보다 높으면 빌릴수록 수익률이 낮아진다. 수익률에는 최소한 세 가지가 있다 "수익률"이라는 한 단어가 서로 다른 세 가지 계산을 가리킨다. 어느 쪽인지 확인하지 않고 숫자만 비교하면 기준이 다른 값을 나란히 놓는 셈이 된다. 구분 계산 방식 무엇을 말해 주나 표면 수익률 (단순·명목) 연 임대료 ÷ (매매가 또는 분양가 − 보증금) 물건끼리의 대략적인 비교용. 비용이 하나도 반영되지 않는다. 광고에 가장 많이 쓰인다 실질 수익률 (순수익률) 연 순수익 ÷ 실투자금 (대출 없다고 가정) 이 물건 자체가 만들어 내는 수익력. 다른 투자처와 비교할 때 기준이 된다 자기자본 수익률 (레버리지 반영) (연 순수익 − 연 대출 이자) ÷ 실투자금 내 주머니에서 ...